高周转率什么意思,高周转高杠杆

高周转率什么意思?高周转高杠杆,高周转通常指企业的运营要高效,但如何衡量企业运营效率是否高效呢?

高周转率什么意思

从总资产周转率的公式来看,总资产周转率=销售收入/总资产,这就意味着,同样体量的总资产,所能产生的销售收入越高,总资产周转率也就越高。

以房地产开发行业为例,假如A企业股东投入1亿,融资2个亿,买地建楼再卖楼一年内产生了8个亿的销售收入,实现0.8亿净利润,那么如果不考虑其它因素,简单计算可见,销售净利率为净利润0.8亿/总收入8亿=10%,总资产周转率为销售收入8亿/总资产3亿=267%,杠杆率为资产总额3亿/股东权益总额1亿=300%,ROE为10%×267%×300%=80%。

假如融资成本为10%,股东机会成本为30%,那么EVA=0.8亿-1亿*30%-2亿*10%=0.3亿。

假如B企业以相同的资金,两年创造了相同的销售收入,由于周期拉长,各种成本费用增加,显然就无法实现0.8亿的利润,其ROE和EVA也就不如A企业。而且由于战线拉长,各种风险增加,还有可能导致现金流紧张,资金链断裂,从而危及企业生存。

或者按照某家机构的测算,如果项目地货比(土地价值和能够提供的货值之间的比例)为1:5,项目净利润率为10%,一年可实现2次周转:原始投入1亿,当年可实现总货值10亿,净利润1亿;项目预售资金的50%再投入到新项目,循环两年,则可实现62.5亿的规模和6.25亿的利润。

由此可见,高周转本质上是资金的使用效率的高周转,或者说是现金流的高周转。

现金流是企业的生命线,什么时候能把资金收回来,多长时间现金流回正,这些都关系着企业运营效率的高低,关系着股东收益的多少,甚至关系着企业的生死存亡。

地产商通常提的“拿地即开盘”,看似抢的是时间节点,本质上却是为了尽快形成销售与回款,减少资金占用,缩短资金使用周期。“拿地即开盘”,关键是为了尽快实现现金流回正,从而实现资金的高周转,规避项目投资的资金风险。

如果没看清高周转的本质是资金的高周转、现金流的高周转,仅仅是照猫画虎,你“456”我要“234”,结果公司要的是现金流回正,管的却是只是开工开盘这些运营节点,最后可能就达不到预期的效果。

通过“快开快售快平快投”,将资金快速运转起来,形成闭环,发挥资金的最大效率,就能真正实现资金的高周转,为股东创造最大价值。

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